III. ADMINISTRACIÓN LOCAL

AYUNTAMIENTO DE SAN AGUSTÍN DEL GUADALIX

URBANISMO

Se publicó el acuerdo de aprobación definitiva en el boletín n.^o 225/2022, de 21 de septiembre, se ha procedido al depósito de este Plan en el Registro Administrativo de los Planes de Ordenación Urbanística de la Comunidad de Madrid, y que se adjunta como anexo la documentación normativa.

Lo que se publica para general conocimiento, en cumplimiento del art. 66.1 de la Ley 9/2001, art. 140.6 del Reglamento de Planeamiento, aprobado por RD 2159/1978, de 23 de junio.

Capítulo 1

Ámbito de aplicación

Las presentes normas de régimen interior tienen como objeto establecer las reglas de convivencia y la adecuada utilización de los servicios, instalaciones y elementos comunes del complejo, así como de los criterios para la implantación de las empresas pertenecientes al complejo.

Las presentes normas son de obligado cumplimiento para todos los propietarios, arrendatarios y personas que utilicen las instalaciones, siendo responsabilidad del titular ocupante las consecuencias y daños que se puedan derivar por el incumplimiento de estas por su parte, o de las personas empleadas o usuarias a su cargo.

El ámbito concreto de aplicación de las presentes normas es el interior del Complejo Inmobiliario de la Parcela Industrial sita en la Autovía A-1, PK 33,600 (“Polígono Industrial Sur”), con referencia catastral 8726905VL4082N0001MU.

Las presentes normas conforman un contenido de mínimos, que podrán ser ampliados y desarrollados mediante estatutos del complejo tras la conformación del mismo.

Capítulo 2

Normativa sobre el acceso de las empresas al complejo inmobiliario industrial

Como norma general, podrán establecerse en el complejo aquellas empresas que, en calidad de propietarias o arrendatarias de alguno de los inmuebles del complejo (registrado en régimen de propiedad horizontal), cumplan con la normativa urbanística vigente en el ámbito, y en concreto con los usos e intensidades de usos aprobados en el presente Estudio de Detalle, así como el resto de normas generales y particulares del planeamiento general vigente en el término municipal de San Agustín del Guadalix (a fecha de redacción del presente documento, las Normas Subsidiarias de 1999.

Mediante su incorporación al complejo, la empresa se compromete a cumplir y hacer respetar la normativa del mismo.

Capítulo 3

Entidad urbanística de conservación del complejo inmobiliario industrial

Para el mantenimiento y promoción del complejo inmobiliario industrial, se conformará una entidad urbanística que incluya a todos los propietarios de la finca, en proporción a su participación en la propiedad horizontal, que tendrá por objeto y fin las siguientes actividades:

— Elaborar estudios y realizar trabajos de promoción del complejo.

— Abordar la modificación, en caso de que se estime necesario, del Estudio de Detalle en vigor en la parcela.

— Unificar las tareas de gestión del desarrollo del complejo, aunque sea sin asumir de modo directo funciones de ejecución del planeamiento, colaborando con la Administración o Administraciones urbanísticas que sean competentes por razón de la materia o del territorio.

— Realizar las obras de urbanización necesarias.

— Cuidar la conservación de todos los servicios que conformen la urbanización del Polígono, gestionando de modo unificado las competencias o deberes propios de los propietarios.

— Crear y gestionar servicios complementarios de la urbanización del Polígono, como los de limpieza viaria, jardinería o seguridad y vigilancia.

— Defender los intereses del Complejo ante toda clase de Organismos o Autoridades, así como ante Juzgados o Tribunales de cualquier grado y jurisdicción.

Capítulo 4

Normativa sobre la instalación de las empresas

Como norma general, las empresas que se instalen en el complejo deberán respetar las normas urbanísticas vigentes en el término municipal de San Agustín del Guadalix, concretamente las previstas en el presente Estudio de Detalle, y en las Normas Subsidiarias de 1999 en todo lo que no defina el Estudio de Detalle.

4.1. Normas de urbanización de la parcela

La entidad urbanística conformada se encargará de la redacción del proyecto de urbanización de la parcela completa, conforme a las normas establecidas en el presente Estudio de Detalle, y en lo que este no especifique, en las normas urbanísticas vigentes en el término municipal de San Agustín del Guadalix, y concretamente:

— La ordenación de volúmenes respetará en todo caso lo establecido en el presente Estudio de Detalle, o en el vigente en caso de que se estime y apruebe su modificación.

— Los servicios, instalaciones, así como los espacios libres y zonas ajardinadas interiores de la parcela, deberán ser urbanizados y conservados debidamente por la Entidad urbanística de conservación, en condiciones de seguridad, limpieza y salubridad.

— Lo establecido en el Capítulo 6 de las Normas Urbanísticas vigentes, relativas a las normas generales de urbanización.

4.2. Normas de construcción de los edificios

La entidad urbanística conformada se encargará de la revisión y coordinación de los proyectos de edificación de las diferentes propiedades previstas en el complejo, garantizando en todo momento el cumplimiento de la normativa urbanística vigente, y concretamente:

— Las condiciones de ordenación y volumen definidas en el presente Estudio de Detalle, o del vigente en caso de que se estime y apruebe su modificación.

— Las condiciones de estética, salubridad e higiene establecidas en las Normas Urbanísticas vigentes, y más concretamente las definidas en el artículo 4.4.2 (Condiciones interiores), en el capítulo 5 (Condiciones generales sobre el uso y destino del suelo y las edificaciones), pormenorizados para cada uso previsto (industrial, terciario comercial, terciario oficinas).

4.3. Normas de uso de los edificios

Las normas de uso de los edificios respetarán en cualquier caso lo definido en las Normas Urbanísticas vigentes en el término municipal de San Agustín del Guadalix, pormenorizadas para cada uso previsto en el complejo:

— Industrial.

— Terciario comercial.

— Terciario oficinas.

Capítulo 5

Incumplimientos y penalidades

5.1. Incumplimientos de la normativa interna del complejo inmobiliario industrial

Incurrirán en responsabilidad todos aquellos socios, tanto personas físicas como jurídicas que infrinjan lo dispuesto en el presente Reglamento o en los Estatutos, así como todos aquellos que alteren las reglas normales de la convivencia con actos tales como obstaculizar el paso en los viales con vehículos o cualquier otro objeto, arrojar basuras o desperdicios y en general perturbar de cualquier manera la tranquilidad de los demás comunitarios.

La entidad urbanística podrá imponer las siguientes sanciones:

— Suspensión de suministro eléctrico y de agua cuando no esté abonado el mantenimiento comunitario, o se incumplan reiteradamente las normas internas del complejo, bien entendido que se trata de servicios propios del complejo y no Municipales.

— Denuncia a la Delegación de Industria cuando no cumpla con los preceptos marcados en su reglamento.

— Denuncia a la Autoridad Municipal cuando no cumplan los reglamentos municipales, tales como el deterioro de bienes comunes.

En todos los actos sancionadores deberá abrirse un expediente previo, donde, después de los informes de los órganos gestores de esta comunidad, será oído el inculpado, permitiéndole si son sus deseos ser representado incluso por abogados y procuradores.

Una vez finalizado el expediente se enviará al inculpado un extracto de lo actuado, empezando por la denuncia, falta cometida, alegaciones de testigos y resumen de la defensa, con el resultado definitivo, que será apelable durante un periodo de quince días.

Una vez firme la resolución se precederá a comunicar al inculpado la resolución y sanción y de tratarse de asuntos que puedan afectar a la empresa, tales como corte de luz o agua, se someterán directamente a la autoridad judicial a fin de que determine.

1.4. Descripción de la ordenación actual

La parcela objeto del presente Estudio de Detalle, se encuentra ocupada actualmente por dos construcciones:

— Una nave de gran tamaño de 11.032,65 m² organizada en: Planta Baja, de 10.303,30 m² destinada a nave de almacenamiento, repuestos, talleres y aseos y una Planta Primera de 729,35 m² destinada a oficinas y servicios.

— Una edificación de dos plantas en la parte posterior, destinada a Centro de Formación con una superficie de 1.019,35 m².

La parcela cuenta con las instalaciones contra incendios, que alberga los equipos de bombeo y depósito de agua, así como la caseta de vigilancia y armarios de conexión a la red del Canal de Isabel II.

Sobre dicha parcela se aprobó con fecha 30 de octubre de 2014, por el Ayuntamiento Pleno, “Estudio de Detalle de la Parcela Industrial sita en la Ctra. Nacional 1 (Madrid-Irún), km. 33,600, Polígono Industrial Sur de San Agustín del Guadalix (Madrid), con objeto de conversión en minipolígono industrial y centro de servicios empresariales en régimen de propiedad horizontal” promovido por D. Pablo Ramos Blanco, en representación de Toyota, S. L. U.

Tras la aprobación del referido Estudio de Detalle las condiciones de la parcela resultante se reflejan en la siguiente tabla:

Las condiciones de la edificación en minipolígono industrial en régimen de propiedad horizontal se reflejan en la siguiente tabla:

1.5. Descripción de la ordenación propuesta

El presente Estudio de Detalle propone sobre la base del Art. 9.12.2.2 de las NNUU de las NNSS (2000), respetando y no variando los parámetros asignados por el planeamiento para esta parcela, la modificación del Estudio de Detalle aprobado con fecha 30 de octubre de 2014, para, mediante la demolición de la edificación existente y la edificación de nuevos edificios, convertir la parcela en minipolígono industrial en régimen de complejo inmobiliario, con reordenación de la edificación y usos asignados.

Debe señalarse que al concepto de complejo inmobiliario se llega a través de un criterio que o bien se apoya en un enfoque urbanístico del sistema o bien en una caracterización de la institución basada en el sistema de horizontalidad.

Se define como una pluralidad de fincas llamadas a pertenecer a una pluralidad de sujetos, ligadas por un punto de conexión que da lugar a una serie de relaciones entre las mismas.

Dentro de los supuestos caracterizados por los usos urbanísticos a que se destina el total inmueble, están las edificaciones destinadas a multiplicidad de usos. Son supuestos las edificaciones destinadas a usos industriales y, sobre todo, a usos terciarios comerciales y de oficinas sin una regulación suficientemente adecuada, lo que requerirá que el título constitutivo y los Estatutos prevean de forma minuciosa y clara el régimen de usos, admisión y prohibiciones.

1.5.1. Regulación:

La regulación aplicable, se encuentra, sobre todo, en los arts. 16.2 RH y 26 y 54 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en el que se reconocen las situaciones inmobiliarias en que en una única parcela coinciden espacios o superficies destinados a dominio privado con otros cuya finalidad es la integración en el dominio público.

Según la doctrina jurídico urbanística, la característica esencial de los complejos inmobiliarios es la existencia de una pluralidad de fincas ligadas por un punto de conexión cifrado en la titularidad compartida, inherente a los derechos privativos sobre cada una de ellas, de elementos inmobiliarios de utilidad común, viales, instalaciones o servicios (véase, en este sentido, la STS de 1 de abril de 2009).

Dicho de otra forma y de acuerdo con el artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo de 2015 se considera complejo inmobiliario “todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos”.

Dentro de la categoría general del complejo inmobiliario resultan encuadrables muy diversos supuestos concretos, en función de cuál sea la configuración física o incluso arquitectónica de esos concretos inmuebles privativos y de los inmuebles o elementos comunes, concluyendo que un complejo inmobiliario es un conjunto (complejo) de inmuebles, y estos a su vez, pueden ser tanto edificaciones, como partes de edificaciones susceptibles de uso independiente, como porciones de suelo, subsuelo o vuelo, e incluso servicios o instalaciones de naturaleza inmobiliaria (Resolución de la DGRN de 11 de julio de 2017).

Por tanto, para otorgar a los inmuebles la calificación de complejos o conjuntos inmobiliarios, es preciso la concurrencia de estos requisitos:

— La existencia de elementos privativos: una pluralidad de fincas, sean solares o edificios.

— Que existan elementos comunes (elementos inmobiliarios, viales, instalaciones, servicios...) sobre los cuales se crea una comunidad de aprovechamiento por la mera razón de la titularidad sobre las viviendas o locales que componen el complejo.

1.5.2. Normativa aplicable:

Art. 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana:

“… 4. La constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de esta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artículo 18”.

“El complejo inmobiliario podrá constituirse sobre una sola finca o sobre varias, sin necesidad de previa agrupación, siempre que sean colindantes entre sí o únicamente se hallen separadas por suelos que, de acuerdo con la ordenación territorial y urbanística, deban tener la condición de dominio público, ser de uso público, servir de soporte a las obras de urbanización, o ser computables a los efectos del cumplimiento del deber de entregar a la Administración el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención”.

“... 6. La constitución y modificación del complejo inmobiliario privado, del tipo de los regulados como regímenes especiales de propiedad, por el artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma”.

No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes:

a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel.

b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.

A estos efectos se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos.

1.5.3. Cuadros de síntesis:

Tras la aprobación del presente Estudio de Detalle las condiciones de la parcela resultante se reflejan en la siguiente tabla:

Con la aprobación del presente Estudio de Detalle, se considera autorizado el uso condicionado Terciario Comercial, pudiendo implantarse junto con el uso Terciario Oficinas, con la condición de que en ningún caso sea mayoritario, tal y como se establece en el artículo 5.4 de las Normas Urbanísticas.

Se mantienen el resto de los parámetros urbanísticos de la parcela en cuanto a edificabilidad, ocupación y alturas, se define una nueva posición de la edificación y una nueva asignación de usos, para poder conseguir un resultado arquitectónico y urbano aceptable y materializar el aprovechamiento urbanístico asignado.

Parcela Industrial sita en la Autovía A-1 PK 33,600 (margen derecha). “Polígono Industrial Sur” San Agustín del Guadalix (Madrid).

— Superficie (m²): 23.196 m².

— Ocupación máxima sobre rasante: £ 70 %-£ 16.237,20 m².

— Edificabilidad (m²) (de acuerdo al presente ED): 23.109,00 m².

— Altura máxima a cornisa:

• 15 m para usos industriales.

• 7,5 m para usos terciarios.

• N.^o de plantas: 2 plantas.

La edificabilidad propuesta es factible de materializar (23.109 m²/2 plantas = 11.554,5 m² por planta, siendo esta superficie inferior a la máxima ocupación sobre rasante posible 16.176 m²).

La concreta distribución de los volúmenes y superficies edificables resumidas en el cuadro anterior queda definida en los planos de ordenación adjuntos al presente documento. A continuación, se incluye un cuadro detallado de los mismos:

Capítulo 1

Índice de planos

San Agustín del Guadalix, a 7 de febrero de 2025.—El alcalde, Roberto Ronda Villegas.

(02/2.168/25)